私の弟はよく引越しをしています。転勤だったり、転職だったりと理由は様々なのですが、とにかくよく引越しをしているイメージです。けっこう住まいにこだわりを持っているようで、いつも妥協せずに物件を探しています。毎回本人の予算よりも高い家賃の部屋に決めていますが本人が妥協せずに決めた結果そうなるらしいです。まず、彼は部屋の見た目やデザインセンスにかなりこだわりがあるらしく、新しめの物件を選ぶのでどうしても
物件を選ぶときのこだわり... の続きを読む
家が片づいていないと、モノをじょうずに使うことができません。私がダメダメ主婦だったころ、エアコンのリモコンがどうしても見つからず、ひと夏エアコンなしで過ごしたことがありました。片づいていないと掃除もたいへんだし、空間も生きてきません。すべてを殺すことになってしまいます。とはいえ、家じゅうの片づけを一度にやるのはたいへんです。そこで私は家の中を12分割して、１年かけて行うことをおすすめしています。１
12分割して、家を片づける... の続きを読む
不動産会社では、より根本的な営業方針の転換もはじまっている。「土地を買わずに」事業を拡大する方法も模索しはじめているのだ。その中心になるのが、事業受託である。まず地主に土地の活用方法を不動産会社か提案する。地主はその提案に従って資金を調達し、土地に建物を完成させる。不動産会社はその建物を一括して借り上げ、それをさらに賃貸して運用する。そこで得られる収入と地主に支払う賃料の差額が、不動産会社の利益に
放出する土地を虎視沈々と狙っている... の続きを読む
5年間の平均金利というかたちで、金利の見直しは年1回とした変則的なものです。金利も4％から7％まで上昇し、5％まで下降した例とし、平均金利はその中間をとり、融資条件を同じくしてみました。「住宅ローン方式」では、5年ごとに新しい金利の見直しがなされ、その上昇率は1・25倍の上限以内で推移し、金利の低下では減額しているのがはっきりしていますが、5年間ごとの総返済額のうち、元金と利息部分の推移から、30
「ご返済安定プラン」は低金利時代の上手な借り方... の続きを読む
リビングも家族がぶつかりやすい場所。特にリビングを挟んで両側に部屋がある間取りは要注意。出入りのために空けておかなくてはいけないスペースが多く、家具が置けない、人が通るたびに誰かにぶつかるなどが想定されるからです。この間取りの場合、リビングに和室、洋室、洗面所、キ。チンヘの出入り口が集中していますから、その出入り□の前は必ず空けておかなくてはいけません。そこで、通路となる部分を具体的に想定してみる
リビングを憩えない場にする間取りもある... の続きを読む
地方都市における中心市街地の衰退は1970年代後半からすでに始まっていたが、1998年のまちづくり3法の制定によって広く一般に認識されるようになった。現在も全国で中心市街地の再生に向けた取り組みは進められているが、生活空間としての魅力の乏しさやモータリゼーションの進展などにより、衰退し続けているのが現状だ。さらに、少子・高齢化、人口減少社会の到来が問題を深刻化させている。国土交通省は、中心市街地振
国が後押し、集約型都市構造ヘシフト... の続きを読む
外壁の塗り替えは、まず、外壁の汚れを高圧洗浄水で、きれいに洗い落してから、しばらくの間乾燥させ、それから、外壁のヒビ割れ（クラック）部分のコーキングを行ない、市販されている家庭用の外壁塗料で塗装しました。今回は、外壁のほかに、面格子などの木部や庇の屋根の鉄板など、家の外回りで汚損したりペンキの剥落などにより塗装すべきところは、すべて塗り替えました。外壁を塗装するときは、スプレー式（吹き付け）、刷毛
外壁の塗り替え... の続きを読む
債権回収会社は、銀行などから債権を買い取り、その担保不動産を処理することを仕事としているが、可能な限り債務者と交渉して売却の同意を取り付けている。そして、その上で物件を売りに出すから、不動産競売を利用するよりも早くスムしスに換金することが出来るのだ。この場合、債権回収会社は不動産競売とよく似た方法で物件を売却することが多い。それは、「入札」と呼ばれているシステムだ。ひとつの仲介業者が「元締め」とな
債権回収会社が始めた入札システム... の続きを読む
・人造石小たたき
この仕上げは、人造石を塗った面を、槌でたたき出すという独特な、手の込んだ工法です。壁の表面は、ざらざらした感じの肌ざわりに仕上がるため、ほこりが付きやすいのが欠点です。たいへん手間のかかる仕上げのために、コストは当然高くなります。耐火・耐久性などに優れた高級な仕上げです。
・人造石洗い出し
この工法は、種石とセメントとをミックスして塗ったものを、生乾きのと
人造石小たたきと人造石洗い出し... の続きを読む
世帯数が多く、設備に工夫があるマンションに限られますが、一戸建てにはない施設を方策で利用できます。たとえば、集会室やキッスルーム、ゲストルーム、フィットネスルームなど。なお、共用施設の充実を住まい選びの条件に挙げている場合は、その設備の運営方法がどうなっているかを事前に管理規約でチェックしておきましょう。また、管理会社に管理を委託している場合に限られますが、一戸建てであれば自分でおこなわなければな
共用施設を利用できる... の続きを読む
別荘には縁がないけれど、たまに新聞ちらしが入ってくると見てしまう。このあたりは軽井沢のような豪華なタイプではなく、温泉付きセカンドハウスと言う感じのものが多い。家からもそれほど遠くない山の傍で、日帰りや、週末に行くらしい。温泉宿や旅館に泊まるのも楽しいが、自分の家で、誰にも気兼ねなく違った雰囲気を楽しめるのはとても良い。菜園を作ったり、釣りやサイクリングなど趣味を楽しんだり・。キャンプは好きだが、
快適な別荘を本宅にする... の続きを読む
木造住宅は、鉄筋や鉄骨の住宅に比べて、耐久年数が短い、耐震性に弱い、と思っていませんか？構造の問題で言えば、建築時に同じように構造上の基準をクリアしているので、問題はありません。木造に限らずですが、特に木造では、メンテナンスをきちんとするかどうか、で耐久年数が変わってきます。木は自然の材料なので、どうしても腐ってしまったり、虫に食われてしまったり、ということがあります。これは、まったくない、とは言
木造住宅はメンテナンスをして長持ちさせる... の続きを読む
公示価格制度が発足して３年目を迎え、建設省あたりは一応公共用地取得の価格を公示価格限度に抑えることができたとしている。しかしこの役立ったということを今少し分析してみると、公示価格が実際に高かったか低かったかはさておき、ともかく取得事務をスムースに遂行することができたであろうし、売手がもっと高い水準を希望したが公示価格を示してその限度に我慢してもらうのに役立ったであろう。さらに実際には公示価格よりも
正常な取引価格の参考価格... の続きを読む
戦後の政官財の癒着構造は、日本の構造的腐敗の温床になっており、それがいきつくところまでいった、ということである。不動産業界や建設業界に焦点を絞ったが、財界全体の政治献金の問題にもふれないわけにはいかないだろう。財界は経団連が勧進元になり国民政治協会を通じて年間百数十億円の政治献金を政権党の自民党におこなってきた。選挙ともなると、それ以上のカネが別口として財界から自民党に流れる。日本の改革が最大のテ
都市政界、財界、霞ヶ関が、日本の土地利用を歪める... の続きを読む
いっぽうで郊外の住宅は空家が増えている。平成一七年一一月一〇日の朝日新聞には、「多摩ニュータウン赤字穴埋め都、税一三四億円投入へ（○六年度）」との見出しで、次のように報道されていた。「東京都都市整備局は9日、造成地の販売不振が続く『多摩ニュータウン』事業の借金返済のため、同事業の○六年度の特別会計に一般会計から約一三四億円を繰り入れる方針を固めた。赤字の穴埋めに税金を投入するのは一九六五年の事業開
空家が増える郊外の住宅地... の続きを読む
21世紀はジオフロント（地下開発）と言われている。利用されていない地下を見直そうというわけだ。地上の立体駐車場を地下に作った例がある。地中連続壁工法を採用したものだ。東京都内での大林組の施工例である。上と下の向きを変えた発想である。小さな地下室の例も多い。地元の建設会社も施工している。住宅メーカーも地下収納庫を売り出している。狭い地上に収納するよりも地下の方がメリットがあるからだ。話のスケールを大
地価高騰による地下の活用... の続きを読む
いずれ金利は上昇する。金利上昇局面では貸出金の金利が先に上昇する。預金金利は遅れて上昇する。たとえば平成一九年六月時点では、公定歩合は○・七五パーセント、一年ものの定期預金の満期までの金利は〇・三五パーセント、一〇年ものは〇・七五パーセント。金利上昇局面では先に貸出金利が上がるため、銀行の業務純益は一〜二年の間は増加する。だが、いつかは預金金利が長期固定のローンなどの金利を上回るようになり、銀行の
金利上昇リスクが極めて大きい住宅ローン... の続きを読む
竹の使用は避けてきたのだが、一度だけ、巨大な竹カゴを作ったことがある。教室が入るほどの大きさに、割り竹を乱雑に組んで包んだから、全体としてはツルピカが消えてうまくいった。弥生時代の高床式の建物は、もちろん竹以外に杉や檜や松をたくさん使っているのだが、おしなべて竹的に使われ、全体の印象は細身で軽くて強靭で明るい。一方、弥生時代に先行する縄文時代の竪穴式の建物はというと、主要材は栗であった。石器で伐り
竹に象徴される弥生的なもの... の続きを読む
東京都渋谷区広尾中学校生徒の朝食についての調査によると、「ふだんいつも朝食を食べる」生徒は、一年七五％、二年五一％、三年四九％で、残りは「ときどき食べない」「ほとんど食べない」となっている。しかも朝食を食べるという生徒の朝食の内容は、「パンと飲物（コーヒー・紅茶）」三二％、「パンと果物と飲物」四〇％、コーヒー、みそ汁だけか一品だけの食事」九％、「インスタント食品」二％というように、食事とはいえない
給食が大切な一日のエネルギー源になってしまう... の続きを読む
金融機関の破綻が始まったのは91年4月だったか。東京の東京協和信用組合、安全信用組合が行き詰まった。同年夏に日銀はひそかに両信用組合対策に動きはじめていた。日銀も出資して受け皿銀行となる東京共同銀行を設け、両信用組合の資産・負債を引き継ぐ構想だった。ところが東京共同銀行はバブルにまみれた信用組合の救済銀行と見られた。しかも、日銀で構想推進にかかわっていた幹部が接待を受けていた疑惑が浮上。構想自体へ
住専の問題点... の続きを読む
現在、民間の住宅ローンでは保証会社の保証付きが主流となってきました。最も大きな役割を果たしているのは、金融機関関連の保証会社です。金融機関の関連保証会社は、主として母体金融機関の行う住宅ローンについて、借入希望者の信用調査、担保物件の調査、担保物件の管理、事故債権の管理、回収等の与信手続・与信管理を専門的・集中的に行うことによって、保証業務を行っています。今や機関保証の時代となったといわれています
保証会社の住宅ローン... の続きを読む
三セク融資に積極的だったのは興銀や、東京都の指定金融機関だった富士銀行などだ。宮崎のシーガイア、長崎のハウステンボス、東京テレポートセンター、大阪ワールドトレードセンターなど大規模な開発に資金がつぎ込まれた。シーガイアなど地方のリゾート施設では平日も満員の客が押し寄せないと黒字が出ない計画だったが、銀行の審査は難なくクリアした。甘い審査は、後に不良債権の山と化して、銀行にのしかかることになる。銀行
融資の問題点... の続きを読む
キャピタルゲインを狙いたい人に向けて、多少のアドバイスをしておこうと思います。高度成長時代の終焉とともに、東京の街に限らず、全国各地の市街地では再開発計画や区画整理などが進んでいます。その大きな経済社会的な潮流とは、町工場や工業地帯だったエリアが住宅地に変わるというものです。もちろん大型商業施設に変わることも多いし、住宅と商業施設の併設もあります。もっとも、この大型商業施設の進出が、周辺の商店街や
キャピタルゲインを狙いたい人へのアドバイス... の続きを読む
実行予算というものは、施工計画や工程表と切りはなしては考えられないものである。ところが現実には、単なる「単価の割付け」あるいは「数量×単価」で実行予算がつくられるというのはたいへん残念なことである。自社の実行予算の性格づけを明確にすることによってこの矛盾を考え直してもらいたい。すなわち、実行予算を大別して、指示（概算、一次、骨格）予算と確定（会社承認）予算とに分けて考えてもらえばよい。施工計画抜き
工程その他が施工計画と密着しているか... の続きを読む
建設コンサルタントの2008年業務額上位４社に順位の変動はない。エイトコンサルタントと日本技術開発が09年６月に経営統合してエイト日本技術開発を設立したため、前期の両社の実績を合計すると５位に大きくランクアップした。公共投資が右肩上がりの時代は、棲み分けや配分のルールが働き、競争があまり激しくなかったため、企業間の順位変動が少なかった。しかし、公共投資削減による受注競争の激化に加え、プロポーザル方
建設コンサルの業務額と部門別ランク... の続きを読む
部分を集合させるのではなく、先に全体を決め、それを細分化していく方法である。変形敷地や斜線制限によって規定されたボリュームを、住戸の広さやプランニングを考慮しながら仕切っていくわけである。この方法は、その敷地にしかない集合住宅をデザインするには適しているが、その都度ゼロからスタートしなければならないので、時間と手間がかかるのが欠点である。スペース・ブロックは、このふたつの方法を合体させようとする試
一辺2.4mの立方体を単位となる空間ユニットとする... の続きを読む
金利というのはある程度、日銀がコントロールしています。じつは日銀のコントロールにはない株式市場ですら、株価の急激な変化は危険だと考えられていて、「今日はこれ以上株価が変化しない」という「ストップ高・ストップ安」という値幅制限を設けています。住宅ローンの解説では「金利が急上昇したら」とサラッと言ってのけているケースがほとんどですが、そこをサラッと言ってはいけないのです。なかには3年固定金利の期間終了
金利7％は「明日大地震が起こる」レベルの可能性... の続きを読む
再編と淘汰の時代に向け5つの政策方向を提示国土交通省は、建設産業政策研究会（東洋大法学部教授）の1年間の議論を経て、2007年7月6日、「建設産業政策2007一大転換期の構造改革」を公表した。1995年に策定した「建設産業政策大綱」を根本的に見直したもので、今後の建設産業政策の方向性について、（1）公正な競争基盤の確立（コンプライアンス）（2）再編への取り組みの促進（チャレンジ）（3）技術と経営に
5つの政策方向... の続きを読む
海外での不動産購入を考えていた。中国での不動産購入だが現地の友人の力を借りることが必須だった。少し前まで中国の都心部の不動産の価格はかなり高騰していたが最近は落ち着いているようだ。それでも不動産物件の状態や内容、契約に関しては現地の友人に詳細を調べてもらった。なぜなら日本人が買うとなると値段をふっかけられたり、物件の状態が異常に悪いこと、契約内容と異なることも日常茶飯事だからである。実際に購入した
中国で不動産購入に成功... の続きを読む
「伝統的住宅」というフレーズから私が連想するもの。城や庭園、寺、神社、それから古くからある民家など。これらにはある共通するものがあります。私が着目したのは「瓦」です。そういえば親戚に、棟梁をしていていつも正月になると干支が描かれた瓦を持って顔を出しにきてくれてたなぁ…と思い出しました。日本では瓦屋根をよく見かけますが、外国ではあまり見たことがありませんね。それは、ちゃーんと意味があるのです。瓦は他
日本の伝統的住宅の「瓦」... の続きを読む
住宅街の中央に、長いあいだ野原になったままの大きな更地がありました。同様な更地は周りにも幾つかあったのですが、すぐに分譲され、真新しい家々が建ち並んでいきました。野原は、急速に形を変えていく街並みとは別の空間にあるように見え、愛犬家のご用達スペースとなっていましたが、変化は唐突に訪れました。バリケードのような柵が野原全体を囲んだのです。柵に掛けられた看板を読み、目を疑いました。危険物を備蓄する施設
住宅地に現れたものは一体なにか... の続きを読む
住宅展示場にあるモデルハウスには、実際に体験できるという楽しみがあります。もちろん、チラシやネットでも情報は集められます。しかし、体験するとより説得力が増していきます。立派でうれしくなります。新しい設備や、しゃれたインテリアには胸躍ります。生活感が希薄かもしれませんが、だからこそよけいにすばらしく感じます。縁がないからと、最初からしり込みしないで、楽しむつもりで足を運んでみましょう。見ることで、体
モデルハウスを楽しんで見学... の続きを読む
震災後の被災地で、大きな意味をもつ仮設住宅。被災地では今も多くの人が体育館や公民館などで暮らしている。もともと住居用ではない施設で寝泊まりすることは、苦痛に感じているときく。多くの人が、プライバシーが守られていない場所で、他人と集団生活することは、ストレスや病気などにより、生命の危険にも関わりかねない。政府や自治体、民間企業などが連携をして、早くプライバシーが守られた住宅で生活することが望まれる。
被災地における仮設住宅... の続きを読む
20代の前半で東京へと旅立った時は、まだ新幹線は走ってませんでした。背の高い建物と言っても12階程度ではなかったかな。市役所近くに通称黒ビルと呼ばれる保険会社の建物が建った時は驚いた。14階のその建物は、白っぽい建物が多い中、黒…窓までも黒で、1階がガラス張りだった事もあり、ガラスで出来ているような印象だった。道を挟んで街の中心部のアーケード街へと続く。古くからの商店街には、8階建てくらいのデパー
ふるさとのビルのある風景... の続きを読む
住宅建設計画がいわゆる政策として閣議決定に持ちこまれたのは、日本経済が高度長に一区切りをつけた昭和４１年であった。閣議決定は、そのまま国家的政策である。高度成長政策を資本の急蓄積政策＝資本の再生産条件の整備政策とみれば、その皮切りの所得倍増政策は、これより５年も早い昭和３５年にいち早く閣議決定をみた。資本の再生産条件の急速な整備が、人間の生命の再生産の基礎をかたちづくる住宅政策よりも優先して５年も
住宅問題は土地問題... の続きを読む
いま狂乱地価で東京ではとても家が持てなくなっているわけだが、これだけ働いているんだから、まともに働いたら一軒の家が持てる住宅政策を要求しようということがマスコミでもいわれている。政党の中にも五年分の年収で家が持てるようにすべきだ、という主張がある。しかしこれはおかしい。いまの大都市では、賃金の中から土地と家を買って人間らしい暮らしのできるマイホームは持てない、という現実はずっと以前からある。いまま
「まともに働いたら一軒の家が持てる」政策は論点のす... の続きを読む
値下げできそうな物件を見つけたら安い値段で買い付けを入れてみたい。相手の立場が弱ければ２割引でも３割引でも、場合によっては５割引の値段でも構わない。こちらが採算の取れる値段を言ってみよう。オファー（買い付け申し込み）を入れなければゲームは始まらない。断られることを恐れては何もできない。ダメなら次の物件を探せばいいだけの話だ。ダメもとで３０％引きの値段を言ったら、２５％引きならいいと言ってくれるかも
不動産屋は売り主の味方をする... の続きを読む
すべての分譲マンションには、「30年後までを見据え、何年目に何をするか」という計画が、分譲時に立てられる。計画を立てるだけでなく、それぞれの時期に、１戸当たりどのくらいの費用負担が必要かも計算。この計算を元に、購入者から修繕に必要なお金を集めることになる。修繕に必要なお金の徴収は、２本立てで行われる。一つは、分譲時に徴収される「修繕基金」だ。これは、1戸当たり20万円から30万円程度のお金を徴収し
大規模修繕では、何をしなければならないか... の続きを読む
戦後の住宅における技術開発で、特筆されるのは高気密化・高断熱化の進展でしょう。国の後押しもあり、いまや次世代省エネ基準をはるかに上回る住宅も実現しています。しかし、高気密・高断熱の技術革新は行き着くところまできました。さらには高すぎる気密性を持つ“冷蔵庫”のような住まいは、換気のことを考えると居住空間としていかがなものだろうかと思います。電動の換気も問題です。住まいのエネルギーに関する技術開発は幅
戦後の住宅における技術開発... の続きを読む
大震災は、私に大きな衝撃を与えた。いずれくると言われている東京直下型大地震にも耐えられる家造りを急がなければならない。そのためには、どうすべきか。私はかねてから研究していた金物接合工法と構造用集成材、そして28ミリ厚の構造用合板による剛床構法の採用を決定することにした。従来から行ってきた柱と梁の接合を、金物接合に変えたのである。今では当たり前になっている地盤調査を全棟に義務付け、基礎は、地中梁方式
会社の家造りは大きく進化した... の続きを読む
2008年6月14日に発生した、岩手・宮城内陸地震はまだ記憶に新しいことと思います。あの時、東京は震度３を記録し、もちろん私の家も揺れました。なんだかユラユラした嫌な揺れ方で、ちょうど２階に居た私は船酔いに似た悪い気分に襲われました。さて先日、風邪気味でかかりつけの医者に行った時の話です。「碓井さん、私の患者で２年前に超高層マンションの最上階を買った２人の人が、もう売って出ていって他の中層マンショ
最上階付近は乗り物酔い状態... の続きを読む
「大規模修繕が行われていないことで、一番まずいのは、外壁や屋上の防水機能が低下することによる漏水です。鉄筋コンクリートとは鉄とコンクリの良い相性で強度が保たれている。そこに水が回ると、アウトです。鉄筋コンクリートの中を水が伝われば鉄筋に水が触れ、鉄筋がサビる。いわば骨の髄が腐る。鉄筋というのはサビれば２倍３倍に凄まじい力で膨張し、コンクリートを押し出します。これが外壁の崩落に至る。各部屋の中、漏水
こうしてマンションはスラム化していく... の続きを読む