「大規模修繕が行われていないことで、一番まずいのは、外壁や屋上の防水機能が低下することによる漏水です。鉄筋コンクリートとは鉄とコンクリの良い相性で強度が保たれている。そこに水が回ると、アウトです。鉄筋コンクリートの中を水が伝われば鉄筋に水が触れ、鉄筋がサビる。いわば骨の髄が腐る。鉄筋というのはサビれば２倍３倍に凄まじい力で膨張し、コンクリートを押し出します。これが外壁の崩落に至る。各部屋の中、漏水が当たり前になります」エレベーターなどの大規模な設備も致命的なポイントだと言う。
[参考]
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「エレベーターは１台あたり１千万円かかります。２５〜３０年でリニューアル工事をするべきと指導されているのですが、都心のスラム化しているマンションで、３５年間リニューアルしていないエレベーターがありました」（専門家）スラム化が進行すると、物件を手放そうとしても、担保価値は低くなり、金融機関のローン設定は不可能になる。それでも懐に余裕のある住人は出ていくので、いよいよ「出ていけない住人」だけが取り残され、管理費や修繕積立金の滞納などが一層深刻化する。ここに本物のスラムマンションが出来上がるわけだ。スラム化の危険性のあるマンションを見分けるポイントを専門家がこう語ってくれた。「売買の重要事項説明書には改修工事の実績と積立金は載っていますが、ほかに購入前に必ず修繕積立金の貯蓄高と実施した計画修繕とのバランスを把握しておきたい。目安としてマンションの修繕周期は１２年に１回で費用は一戸につき１００万円がかかる。たとえば６年前に外壁工事をした２０室あるマンションなら、最低でも１千万円は貯蓄がないといけない。それ以下の場合は、管理が不健全化しているとみてよいでしょう。特に一戸当たりの経費負担が多い小規模で築年数が相当経過しているマンションは要注意です」