現在、民間の住宅ローンでは保証会社の保証付きが主流となってきました。最も大きな役割を果たしているのは、金融機関関連の保証会社です。金融機関の関連保証会社は、主として母体金融機関の行う住宅ローンについて、借入希望者の信用調査、担保物件の調査、担保物件の管理、事故債権の管理、回収等の与信手続・与信管理を専門的・集中的に行うことによって、保証業務を行っています。今や機関保証の時代となったといわれていますが、このように保証会社の保証が住宅ローン・システムに組み込まれるようになった背景には、次のような社会的・経済的要請があります。
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住宅ローンは超長期にわたる融資ですから、非提携住宅ローンの場合、借入希望者にとっても、適当な個人保証人を見出すことは、核家族時代には極めてむずかしいことです。そこで、一定の保証料を支払っても、保証人を依頼する代わりに、保証会社の機関保証を利用したいというニーズがあります。住宅金融公庫の住宅融資保険や損保の非提携ローンの住宅ローン保証保険では、金融機関が自ら抵当権を取得しなければならないため、金融機関の事務効率化とコスト・ダウンの面では、関連保証会社の保証の方がすぐれています。提携住宅ローンについても、従来の提携先包括保証方式では提携不動産業者の保証債務累積額がばく大となります。特に上場会社では、財務の健全性維持の観点から問題となります。また、担保管理や事故債権の回収も負担となります。金融機関にとっても、提携不動産業者の包括保証に頼ることは、法的に重大な問題があることがいくつかの不動産会社の大型倒産によって明らかになりました。